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논문 기본 정보
- 자료유형
- 학위논문
- 저자정보
- 지도교수
- 이주형
- 발행연도
- 2016
- 저작권
- 한양대학교 논문은 저작권에 의해 보호받습니다.
이용수11
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베이비붐 세대로 지칭되는 예비 수요자는 노년기에 대한 가치관과 라이프 스타일, 소비욕구와 소비수준 등에 대한 인식이 기존의 고령자와는 전반적으로 다른 양상을 보이고 있다. 이들은 과거 고령자와는 다른 사회·경제·역사·문화 경험과 가치관을 가지고 있으며, 높은 교육수준 및 경제력을 바탕으로 주택에 대해서도 획일적인 패턴에서 벗어나 다양하고 세분화된 주거 니즈와 주거관을 갖고 있다.
예비 수요자의 은퇴 시기와 맞물려 노인주거복지 및 실버산업 등 사회 전반적인 고령자주택의 공급은 지속적으로 증가추세에 있다. 하지만 기 공급된 대부분의 고령자주택 개발사례를 살펴보면 높은 분양가와 임대료, 관리비 등 공급 대상이 부유층에만 한정되어 있어 다양한 예비 수요자의 주택수요를 충족하지 못하고 있다. 이러한 이유는 과거와 근본적으로 달라진 예비 수요자의 변화된 측면을 간과하고 있기 때문이다.
이에 최근 예비 수요자의 고령자 주택선택에 관한 연구가 활발히 진행되고 있으나, 현실적으로 예비 수요자의 주택선택은 수요자의 경제적 여건에 의해 크게 좌우된다. 특히 예비 수요자의 주거선택에 있어 가장 큰 이슈는 ‘가구의 경제적 은퇴계획이 충분히 설계되어 있는가’이다. 이처럼 예비 수요자의 경제적 은퇴계획은 향후 주택시장에 지대한 영향을 미칠 것으로 사료된다.
본 연구는 예비 고령자의 노년기 경제적 은퇴계획 특성에 따른 고령자 주택의 주택선택요인을 분석하고, 향후 고령자 주택의 개발방안을 도출하는 데 연구의 목적이 있다. 이를 위해 선행연구 검토를 통해 가구 특성, 현 주택 특성, 현 경제적 특성을 통제변수로 하고, 경제적은퇴계획의 변수를 개발하여 총 4개의 부문별 예비 변수를 도출하였다. 최종적으로 설정된 독립변수의 차이검증과 상관성 분석을 거쳐 총 11개의 변수를 선정하였다.
실증분석인 제 4장에서는 예비 수요자의 경제적 은퇴계획에 따른 고령자주택 선택요인 분석을 실시하였다. 분석을 위해 수집된 자료의 독립성 및 모형의 적합성을 검증하였고, 고령자주택 유형(입지유형, 주택유형, 주택규모)을 구분하여 다항로지스틱 회귀분석을 실시하여 ‘경제적 은퇴계획’변수를 검증하였다. 제 5장에서는 예비 수요자의 경제적 은퇴계획에 따른 고령자주택 유형별 선택요인 분석을 실시하였다. 이는 앞서 크게 구분된 모형을 결합유형에 따라 자세하게 분석한 것으로, ‘입지유형별 주택유형 선택’, ‘입지유형별 주택규모 선택’, ‘주택유형별 주택규모 선택’이라는 결합모형으로 구분하여 예비 수요자의 경제적 은퇴계획이 주택선택에 미치는 영향을 보다 세분화하여 도출하였다.
본 연구에서 검증한 경제적 은퇴계획 부문의 시사점을 정리하면 다음과 같다.
① 입지유형별 주택유형 선택 모형의 시사점
입지유형별 주택유형 선택모형의 시사점으로 우선 ‘노후준비기간’이 ‘전원주택/공동주택’모형을 제외한 모든 유형에서 유의하게 도출되었다. 노후에 대한 준비기간이 길면 길수록 고령자 주택을 선택할 확률이 높아짐을 의미한다. ‘은퇴준비자금’은 적을수록 교외형 입지유형별 주택유형 (공동주택, 단독주택, 노인복지시설)에서 모두 유의하게 도출되었다. ‘노후생활비’가 충분한 경우에는 도심형, 교외형, 전원형 ‘공동주택’유형에서 공통적으로 유의한 것으로 도출되었다. 이로 인해 ‘노후생활비’ 세부변수는 입지형태별 특정 주택유형에서 상관관계가 높다고 판단되었다. ‘노후생활충분여부’는 ‘전원형’ 입지형태를 제외한 대부분의 유형에서 선택할 확률이 높은 것으로 도출되었다. 해당변수는 은퇴준비자금(부동산자산 제외)이 노후적정생활비보다 높은 것을 의미하는데 과거 노인들이 ‘전원형’을 선호하는 것에 비해 예비 수요자는 도심형이나 교외형을 선호하고 있음을 알 수 있었다.
② 입지유형별 주택규모 선택모형의 시사점
입지유형별 주택규모 선택모형의 시사점으로 우선 ‘노후준비기간’, ‘노후생활충분여부’, ‘은퇴준비자금'', ‘노후생활비''가 대부분의 모형에서 유의한 것으로 도출되었다. 이는 경제적 은퇴계획의 변수가 결합모형에서 상대적으로 중요한 요인임을 증명한다. ‘노후준비기간’이 길수록 ‘교외형/소형’을 선택할 확률이 높았고, ‘노후준비기간’이 짧을수록 나머지 유형을 선택할 확률이 높은 것으로 도출되었다. 이를 해석하면 ‘노후준비기간’이 짧을수록 다른 유형에 비해‘전원형/중대형’을 선호한다고 판단할 수 있다. ‘은퇴준비자금’은 많이 확보할수록 모든 유형에서 선택할 확률이 높아지는 것으로 나타났다. ‘노후생활비’는 ‘교외형/소형’과 ‘교외형/중대형’에서는 적을수록 선택할 확률이 높아졌다. 나머지 ‘도심형/소형’과 ‘전원형/소형’유형에서는 많을수록 선택할 확률이 높아지는 것으로 나타나 차이가 존재했다.
마지막으로 ‘노후생활충분여부’는 ‘전원형/소형’을 제외한 모든 유형에서 충분할수록 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다.
③ 주택유형별 주택규모 선택모형의 시사점
주택유형별 주택규모 선택모형의 시사점으로 ‘경제적 은퇴계획’에서는 ‘노후생활충분여부’가 충분할수록 모든 모형에서 유의한 것으로 도출되었다.‘노후생활비’는 ‘공동주택/중대형’을 제외한 모든 모형에서 유의했으나 ‘단독주택/중대형’에서는 방향성이 반대로 도출되어 차이가 존재했다. ‘은퇴준비자금’은 ‘단독주택/중대형’, ‘공동주택/중대형’에서 유의하게 나타났다. ‘은퇴준비자금’이 적으면 ‘단독주택/중대형’, ‘공동주택/소형’을, 은퇴자금이 많으면 ‘공동주택/중대형’을 선택하는 것으로 도출되었다.
마지막으로‘노후준비기간’은 ‘단독주택/중대형’과 ‘노인복지시설/소형’에서 유의하게 도출되었으며 방향성도 동일하게 노후준비기간이 길수록 선택하는 것으로 도출되었다. ‘노후준비기간’은 ‘단독주택/중대형’과 ‘노인복지시설/소형’에서 유의하게 도출되었으며 방향성도 동일하게 노후준비기간이 길수록 선택하는 것으로 도출되었다.
본 연구에서는 기존 선행연구의 변수를 통제변수로 하고, 예비 고령자의 ‘경제적 은퇴계획’이라는 변수를 새롭게 설정하여 본 모형을 통해 유의성과 모형 간 차이가 있음을 실증했다는 점에 의의가 존재한다.
주제어: 고령자 주택, 주택선택, 주택유형, 주택규모, 입지유형
예비 수요자의 은퇴 시기와 맞물려 노인주거복지 및 실버산업 등 사회 전반적인 고령자주택의 공급은 지속적으로 증가추세에 있다. 하지만 기 공급된 대부분의 고령자주택 개발사례를 살펴보면 높은 분양가와 임대료, 관리비 등 공급 대상이 부유층에만 한정되어 있어 다양한 예비 수요자의 주택수요를 충족하지 못하고 있다. 이러한 이유는 과거와 근본적으로 달라진 예비 수요자의 변화된 측면을 간과하고 있기 때문이다.
이에 최근 예비 수요자의 고령자 주택선택에 관한 연구가 활발히 진행되고 있으나, 현실적으로 예비 수요자의 주택선택은 수요자의 경제적 여건에 의해 크게 좌우된다. 특히 예비 수요자의 주거선택에 있어 가장 큰 이슈는 ‘가구의 경제적 은퇴계획이 충분히 설계되어 있는가’이다. 이처럼 예비 수요자의 경제적 은퇴계획은 향후 주택시장에 지대한 영향을 미칠 것으로 사료된다.
본 연구는 예비 고령자의 노년기 경제적 은퇴계획 특성에 따른 고령자 주택의 주택선택요인을 분석하고, 향후 고령자 주택의 개발방안을 도출하는 데 연구의 목적이 있다. 이를 위해 선행연구 검토를 통해 가구 특성, 현 주택 특성, 현 경제적 특성을 통제변수로 하고, 경제적은퇴계획의 변수를 개발하여 총 4개의 부문별 예비 변수를 도출하였다. 최종적으로 설정된 독립변수의 차이검증과 상관성 분석을 거쳐 총 11개의 변수를 선정하였다.
실증분석인 제 4장에서는 예비 수요자의 경제적 은퇴계획에 따른 고령자주택 선택요인 분석을 실시하였다. 분석을 위해 수집된 자료의 독립성 및 모형의 적합성을 검증하였고, 고령자주택 유형(입지유형, 주택유형, 주택규모)을 구분하여 다항로지스틱 회귀분석을 실시하여 ‘경제적 은퇴계획’변수를 검증하였다. 제 5장에서는 예비 수요자의 경제적 은퇴계획에 따른 고령자주택 유형별 선택요인 분석을 실시하였다. 이는 앞서 크게 구분된 모형을 결합유형에 따라 자세하게 분석한 것으로, ‘입지유형별 주택유형 선택’, ‘입지유형별 주택규모 선택’, ‘주택유형별 주택규모 선택’이라는 결합모형으로 구분하여 예비 수요자의 경제적 은퇴계획이 주택선택에 미치는 영향을 보다 세분화하여 도출하였다.
본 연구에서 검증한 경제적 은퇴계획 부문의 시사점을 정리하면 다음과 같다.
① 입지유형별 주택유형 선택 모형의 시사점
입지유형별 주택유형 선택모형의 시사점으로 우선 ‘노후준비기간’이 ‘전원주택/공동주택’모형을 제외한 모든 유형에서 유의하게 도출되었다. 노후에 대한 준비기간이 길면 길수록 고령자 주택을 선택할 확률이 높아짐을 의미한다. ‘은퇴준비자금’은 적을수록 교외형 입지유형별 주택유형 (공동주택, 단독주택, 노인복지시설)에서 모두 유의하게 도출되었다. ‘노후생활비’가 충분한 경우에는 도심형, 교외형, 전원형 ‘공동주택’유형에서 공통적으로 유의한 것으로 도출되었다. 이로 인해 ‘노후생활비’ 세부변수는 입지형태별 특정 주택유형에서 상관관계가 높다고 판단되었다. ‘노후생활충분여부’는 ‘전원형’ 입지형태를 제외한 대부분의 유형에서 선택할 확률이 높은 것으로 도출되었다. 해당변수는 은퇴준비자금(부동산자산 제외)이 노후적정생활비보다 높은 것을 의미하는데 과거 노인들이 ‘전원형’을 선호하는 것에 비해 예비 수요자는 도심형이나 교외형을 선호하고 있음을 알 수 있었다.
② 입지유형별 주택규모 선택모형의 시사점
입지유형별 주택규모 선택모형의 시사점으로 우선 ‘노후준비기간’, ‘노후생활충분여부’, ‘은퇴준비자금'', ‘노후생활비''가 대부분의 모형에서 유의한 것으로 도출되었다. 이는 경제적 은퇴계획의 변수가 결합모형에서 상대적으로 중요한 요인임을 증명한다. ‘노후준비기간’이 길수록 ‘교외형/소형’을 선택할 확률이 높았고, ‘노후준비기간’이 짧을수록 나머지 유형을 선택할 확률이 높은 것으로 도출되었다. 이를 해석하면 ‘노후준비기간’이 짧을수록 다른 유형에 비해‘전원형/중대형’을 선호한다고 판단할 수 있다. ‘은퇴준비자금’은 많이 확보할수록 모든 유형에서 선택할 확률이 높아지는 것으로 나타났다. ‘노후생활비’는 ‘교외형/소형’과 ‘교외형/중대형’에서는 적을수록 선택할 확률이 높아졌다. 나머지 ‘도심형/소형’과 ‘전원형/소형’유형에서는 많을수록 선택할 확률이 높아지는 것으로 나타나 차이가 존재했다.
마지막으로 ‘노후생활충분여부’는 ‘전원형/소형’을 제외한 모든 유형에서 충분할수록 선택할 확률이 높은 것으로 나타났다.
③ 주택유형별 주택규모 선택모형의 시사점
주택유형별 주택규모 선택모형의 시사점으로 ‘경제적 은퇴계획’에서는 ‘노후생활충분여부’가 충분할수록 모든 모형에서 유의한 것으로 도출되었다.‘노후생활비’는 ‘공동주택/중대형’을 제외한 모든 모형에서 유의했으나 ‘단독주택/중대형’에서는 방향성이 반대로 도출되어 차이가 존재했다. ‘은퇴준비자금’은 ‘단독주택/중대형’, ‘공동주택/중대형’에서 유의하게 나타났다. ‘은퇴준비자금’이 적으면 ‘단독주택/중대형’, ‘공동주택/소형’을, 은퇴자금이 많으면 ‘공동주택/중대형’을 선택하는 것으로 도출되었다.
마지막으로‘노후준비기간’은 ‘단독주택/중대형’과 ‘노인복지시설/소형’에서 유의하게 도출되었으며 방향성도 동일하게 노후준비기간이 길수록 선택하는 것으로 도출되었다. ‘노후준비기간’은 ‘단독주택/중대형’과 ‘노인복지시설/소형’에서 유의하게 도출되었으며 방향성도 동일하게 노후준비기간이 길수록 선택하는 것으로 도출되었다.
본 연구에서는 기존 선행연구의 변수를 통제변수로 하고, 예비 고령자의 ‘경제적 은퇴계획’이라는 변수를 새롭게 설정하여 본 모형을 통해 유의성과 모형 간 차이가 있음을 실증했다는 점에 의의가 존재한다.
주제어: 고령자 주택, 주택선택, 주택유형, 주택규모, 입지유형
목차
< 목차 >< 국문초록 > ··················································································ⅶ제 1 장 서 론 ····················································································1제 1 절 연구의 배경 및 목적 ·······················································11. 연구의 배경 ············································································12. 연구의 목적 ··············································································3제 2절 연구의 범위 및 내용 ·························································41. 연구의 범위 ··············································································42. 연구의 방법 ··············································································53. 연구의 내용 및 흐름 ······························································6제 2 장 이론 및 관련문헌 고찰 ··················································9제 1절 고령화와 고령자주택·························································91. 고령화의 배경 및 예비 수요자의 정의 ······························92. 고령자주택의 특징 ································································113. 고령자주택의 구분 ································································14제 2절 예비 수요자의 은퇴와 경제적 은퇴계획·····················171. 은퇴의 정의 ············································································172. 은퇴준비 관련이론································································193. 경제적 은퇴계획과 주택시장··············································20제 3절 관련 선행연구 고찰 ·························································221. 예비 수요자의 주택선택요인에 관한 연구······················222. 예비 수요자의 은퇴준비에 관한 연구 ······························243. 연구의 차별성 ······································································25제 3 장 분석의 틀 ·······································································27제 1절 분석의 틀···········································································271. 분석모형의 설정····································································272. 분석방법 관련 이론고찰······················································28제 2절 변수의 체계 설정·····························································341. 종속변수의 정의 및 설정····················································342. 독립변수의 정의 및 설정····················································38제 3절 최종변수 설정 ···································································401. 변수의 다중공선성 검토······················································402. 최종변수의 설정····································································43제 4 장 예비 수요자의 고령자주택 선택요인 분석 ············ 50제 1절 설문의 내용 및 기초통계분석·······································50제 2절 예비 수요자의 고령자주택 선택요인 분석 ·················521. 고령자주택 입지유형 선택요인 분석 ································522. 고령자주택 주택유형 선택요인 분석 ································583. 고령자주택 주택규모 선택요인 분석 ································64제 3절 고령자주택 선택요인 종합비교·····································70제 5 장 예비 수요자의 고령자주택 유형별 선택요인 분석·······75제 1절 분석의 개요 ·······································································75제 2절 예비 수요자의 고령자주택 유형별 선택요인 분석 ··· 761. 고령자주택 입지유형별 주택유형 선택요인 분석 ·········· 762. 고령자주택 입지유형별 주택규모 선택요인 분석 ·········· 873. 고령자주택 주택유형별 주택규모 선택요인 분석 ·········· 95제 3절 고령자주택 유형별 선택요인 종합비교 ·····················1031. 고령자주택 입지유형별 주택유형 선택요인 종합 ········ 1032. 고령자주택 입지유형별 주택규모 선택요인 종합 ········ 1073. 고령자주택 주택유형별 주택규모 선택요인 종합 ········ 111제 6 장 결론 ·················································································114제 1 절 연구의 요약 및 시사점 ·············································114제 2 절 연구의 한계 ···································································118<참고문헌> ···················································································120
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